《商业贷款转公积金贷款》办法或提前实施

“商转公”办法有望提前实施。多数房奴可省下不少银子，但也有情况不适合商转公。

住房商业贷款可转公积金贷款，大部分房奴都可省不少银子，可办起来到底容不容易?根据征求意见稿，可以申请将贷款余额的全部或部分转为公积金贷款。单套住房商转公贷款最高额度个人申请为50万元，共同申请的为90万元，最长贷款期限不超过30年。

昨日，深圳市住建局相关负责人就市民关注的热点问题进行解读。记者了解到，市民在6月10日前通过多种途径提出建议，市住建局将根据市民反馈的建议 和意见对该办法进一步完善。《商转公办法》原计划今年9月底前正式实施，该相关负责人昨日还透露喜讯，真正实施时间还将比原计划稍有提前。

□怎样做才划算

市公积金相关负责人提醒，可以根据个人情况调整贷款期限，同时别忘了父母可以参与子女的商转公额度计算。商转公不能盲目，先得看划不划算。

2种情况省钱

商转公贷款期限可重新计算

市商转公贷款期限按照申请的时间来计算，但最长贷款期限不超过30年，因此，职工新申请的商转公贷款期限较原贷款期限得以延长，每月还款压力减小。

父母可以参与子女的

商转公额度计算

在职工和其配偶账户内的住房公积金余额较少，计算出来的商转公可贷额度不能满足需求时，可以父母作为共同申请人，加上父母账户内的住房公积金余额作为商转公可贷额度计算基数，用来提高职工的商转公可贷额度。此外，若父母不作为共同申请人，也可提取其账户内的住房公积金余额用于提前偿还职工的商转公贷款。

3种情况不划算

7折商贷利率可不考虑商转公

如果部分职工购房时恰好有机会享受了7折房贷优惠利率，按照当前基准利率的7折计算，为6.55%×0.7=4.585%，与目前的公积金贷款利率4.5%相较，只差一点点，那就没有必要商转公。

还款期限后期不建议商转公

还处于还款前期(如前两三年)的商业贷款，转为公积金贷款较为划算，已经是还款期限后期了，则不建议商转公。比如10年期限的商业贷款，在第六或第 七年再转为公积金贷款就不太划算了，因为利息一般是在前几年已让银行差不多收完了，接下来商贷还款的利息额非常小，这种情况下转为公积金贷款可享受的利息 优惠就很少了。

计划最近两三年提前还清所有贷款可不转

如果准备在最近两三年间提前还清所有贷款，那么可以不用考虑再去办理商转公。因为在商转公的整个办理流程中，首先要按照原商业贷款借款合同取得原贷 款银行同意，在这个过程中原贷款银行一般会按照合同约定收取因提前还款产生的罚息，加上赎楼过程中产生的担保费等费用，计算下来不一定划算。

便民指南：

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□焦点问答

问：取得原贷款银行同意是申请条件之一，因涉及银行利益，有的银行会不会不同意?

答：因涉及到提前还款问题，需要申请人提出提前还款的申请。当然，这并不意味着每个人都跑到现商业贷款银行出具银行方的证明，而是出个书面承诺即 可。为何要设置这个条件，主要是在贷款时贷款人和银行之间有贷款合同，贷款人提出提前还款时，有的银行要收取一定的违约金，借贷合同已是既成事实，需要银 行审批同意。经银行同意，申请人可通过担保公司从银行赎楼，再与受托银行签订住房公积金贷款合同，办理担保等贷款手续。

问：如果现有商业贷款为受托银行?还需要赎楼吗?

答：同样需要。在商转公贷款中，存在债权与物权的转让。

问：存量住房公积金贷款额为多少?是否需要排序轮候?

答：截至2010年底，我市存量住房公积金贷款额为4000多亿元，可以满足市民的需求，不需要排序轮候。

问：如何认定第二套房?

答：计算商转公贷款可贷额度的房产套数案申请人和共同申请人各自所在家庭行下房产套数计算，家庭的成员包括夫妻双方和未成年子女，如果家里只有一套 房，就按首套房的公积金贷款利率，如果有两套房，就按第二套的利率。目前，首套房五年以下(含五年)的住房公积金贷款年利率为4.00%，五年以上的年利 率为4.50%。第二套上浮10%，第三套暂时不予办理。

问：在办理商转公贷款时，公积金受托银行和非受托银行有何区别?

答：没有区别。只要符合商转公贷款条件，在取得原贷款行同意提前还款后，无论其原贷款是否为公积金贷款受托银行发放，都可以申请商转公贷款业务。

问：如果用其他商品住房或第三方的商品住房抵押，还需要赎楼吗?贷款额可超过90万吗?

答：和公积金贷款一样，商转公贷款采取抵押和质押两种担保方式，但是对于可抵押房产的范围有所扩大。除了借款人原商业性住房按揭贷款的房产外，商转 公贷款还可以为借款人其他商品住房或第三人的商品住房作为抵押。如果用其他商品住房或第三方的商品住房抵押，不需要赎楼。但可贷额度不高于抵押物评估价值 的70%。以权利凭证质押担保的，可贷额不高于权利凭证价值的90%，但单套住房商转公贷款最高额度个人申请最高不超过50万元，共同申请的最高不超过 90万元。

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