深圳房价要跌多少才到位？

在昨日春交会现场的一个论坛上，又有专家放大炮了!深圳中原地产策略资源中心总经理周曜称，根据公司研究，深圳二手房价格在理论上要下跌40%才会回复到合理水平，但具体能否下跌到(或是超过)这个水平，则不得而知。他及其他专家还指出，本次调控是考验政府公信力的关键一战，不太可能再次出现2009年的报复性反弹。

房价跌四成才到合理位

在昨日新浪乐居举办的一场关于“新政之下房价变局”的论坛上，周曜语出惊人，抛出了40%跌幅这一“豪言壮语”。这是继深圳大学金融研究所所长国世平、资深投资客邹建民的“房价要跌50%”之后，又一相对大胆的预测。

周曜表示，依据该公司的长期研究，京沪广深四大城市的房地产市场，租金和月供的比值达到大约0.7的时候，是楼市处于低谷步入复苏的时候。这个0.7，是指比如一套房，20年期的月供是1000元，租金如果能租到700元，基本上风险便会比较小。但是，“现在四大城市的租供比只有0.4，就是月供1000元的房子，租金只能租到400元”，他指出，如果按照这个数字盘算，房价要下跌40%左右，才能达到一个比较合理的租供比的状态。

但他强调，这只是理论上的预测，不一定真的可以实现。或许深圳房价跌不到4成，跌到25%就反弹了。但或许又会如香港在SA R S期间一样，跌过了头。

不过，他还表示，由于目前开发商手里都有钱，而且市场上供应也不多，因此，房价不会立即下跌，新房价格的下降可能会从第四季度开始。

此前，在本次“国十条”出台之后，周曜曾对媒体透露，曾有1名投资客抛盘100套，引发舆论报道热潮。他在论坛结束后接受南都采访时表示，3月份的市场疯狂成交，的确是有投资客提前出货。

调控意在修复政府公信力

参与这场论坛的三名专家———周曜、资深地产评论人王世泰以及律师刘全民，还就当前的调控政策到底是应景还是长期的进行了辩论。最近一段时间，由于政策出台迅猛而频繁，反倒令不少公众及专家开始怀疑，这样严厉的政策到底能够持续多久，是不是只是为了应景平民愤。

身兼一家地产公司投资顾问的律师刘全民表示，本次出台的政策更多是行政手段，而不是市场手段。因此，其可能导致房地产市场投资的下降和楼市的低迷，并进而拖累整个国民经济的发展。

但另两名专家认为，本次调控可能不会是应景式的，而可能代表着中央政府以时间换空间，以忍受楼市的下跌来完成中国经济结构的转型。“就像男女朋友吵架，之前都是假装分手，结果还是没分手”，周曜说，“但这次那个女的已经变性了，变成了男的，之前那种周期性分手，可能不管用了”。

他表示，很理解不少消费者基于2008年调控所形成的思维，担心这轮调控又不过是一次抄底时机。但是，“我想反问一句，如果是这样的市场，再过一年以后(房价又报复性上涨起来)，百姓还怎么相信政府，甚至怎么理解房地产调控?”他称，判断本次调整是否结构性的，就要看接下来政府会否针对开发商出政策———监管其快速增加供应量。王世泰亦认同其观点，“现在还有许多戴着高帽子的人在说，中国房地产没有泡沫，还是合理的，马上要再升的，我觉得这是一种误导。不仅在挑战这次调控，而且是挑战所有人的基本智慧，也在挑战我们这个行业当中起码的良知”。他援引王石的话说，房地产已经是一个政治问题，政府需要通过这次政策来修复公信力，“如果说这一次调控再次沦为‘空调’的话，此后的房地产市场就是一个不可收拾的局面”。

王世泰指出，这一轮的调控不但应该引起房地产行业的变革，还应该引起中国经济结构的重大调整，让很多的资本从房地产行业挤出去，要回归到它应该去的地方。

■ 观点PK

郭建波(英联国际首席经济学家)：

下半年房价会继续涨

我觉得现在市场一有风吹草动，有些人就慌了，开始唱跌，这是非理性评论。以租供比来作为市场涨跌的唯一判断标准，过于学究，不符合中国的实际。我认为现在市场只是进入了等候期，这很正常，这样的政策陆续出台，市场自然会出现观望。但是基于目前的政策，还很难判断房价未来的走向。我们依然维持原来的判断，上半年调整，下半年恢复上涨。理由是困扰中国楼市的大问题没有解决，一是供应短缺的问题长期存在，二是大城市投资依然占主流，房价只要下跌就有人进场抄底。目前的国家政策，我认为不太可能会长期执行，因为国家及地方政府并不希望看到房价大跌。所以，二季度调整之后，我认为，国庆节之后市场会有一个意想不到的变化。

邓坚(尚模地产总经理助理)：

会跌，但在两成之内

中国包括深圳的楼市，从很多指标看起来都非常不合理不正常，比如租售比、房价收入比等等，但是这些东西都是动态的，有一种可能是，房价在下跌，但是租金和你的收入在上升，这样房价其实不需要跌很多就可以到达合理水平了。在去年底的时候我曾估过，房价在今年上半年会调整，下半年会企稳回升，一系列政策出台让我觉得这个调整幅度会加大，可能会扩大到15%-20%，但整体上会在20%以内。过于悲观则显得不必要，我反问一句，如果不出这些政策，那深圳房价会怎样，可能就神五上天了。所以，这些政策出台之后，只是会让房价阶段性调整，以更健康发展，但不会是4成的大跌。

近期炮言

下半年房价肯定会降，真正的拐点将出现在第三季度，今年房价跌20%是合理的。

——— 万达集团高级经理王永胜说

若调控执行到位，一线城市的房价跌50%是非常正常，如果不跌50%就是调整不到位。深圳房价存在百分之百的泡沫，跌一半都是很正常的。

——— 深圳大学金融研究所所长国世平

深圳房价将在目前基础上至少下跌50%才算合理。中央这次下了狠心要调控房地产，接下来距离本届政府任期满还有三年，也就是说房价肯定还要再跌三年。

——— 深圳资深投资客邹建民

开发商促销遭购房人冷眼 深圳特价房重现购房观望

“五一”期间的深圳春季房交会再现2008年的冷清，重出江湖的特价房未能挥散日益浓厚的观望气氛。

深圳楼市呈现量缩价跌的趋势。5月1日，深圳全市新房仅成交26套;5月2日，新房成交量跌至个位数，成交7套，几乎为历史最低，成交均价跌破每平方米2万元。而在4月上旬，深圳新房日均成交量在100套以上。

开发商大促销

深圳春季房地产交易会5月1日开幕。与往年不同的是，本次春交会十分冷清，参展面积大为缩水，会展中心一号馆只占用了大约二分之一，主办方甚至取消了开幕式。在春交会现场，中国证券报记者看到，参展的深圳本地楼盘仅12个，参展的深圳本土房企只有寥寥几家，万科、金地、招商、中粮等房企龙头集体缺席。

在参展的楼盘中，深圳经济特区内仅有3个，分别位于南山、福田和罗湖，其中南山的项目为写字楼。即使是特区外的参展楼盘也不多，其中宝安区3个、龙岗区7个。而珠三角的东莞、惠州和珠海有不少楼盘来参展，仅惠州大亚湾的参展楼盘就有将近10个，这些楼盘无一例外地都推出了优惠措施。

本届春交会的参展楼盘纷纷推出买房送礼品、享额外折扣等活动，消失一年多的特价房也重出江湖。

佳兆业集团开发的位于深圳的三个楼盘——大观邸、上品雅园、金翠园均在春交会上开展促销，大观邸和上品雅园各推出10套特价房。大观邸原价约9000元/平方米，折后约8500元/平方米;上品雅园原价约1.5万元/平方米，折后1.45万元/平方米。金翠园也推出了一些价格约为2.6万元/平方米的特价房。

新开盘的项目定价趋于谨慎。位于深圳关外的楼盘潜龙曼海宁的开发商表示，新政出台之前，该楼盘拟向万科华府看齐，价格冲击3万/平方米。但“五一”开盘推出的约200套房子起价2.2万元/平方米，均价约2.3万-2.4万元/平方米。

购房人冷眼旁观

调控政策不断出台使得不少购房人选择了观望。中国证券报记者在春交会现场了解到，大部分市民只是来看看房价是否下降，而非来买房。

年轻白领李先生在春交会现场逛了一圈只花了十几分钟。他说，自己是首次置业，价格合适的楼盘几乎没有，今天只是来看看，真正出手还是要等房价下降到心理价位。

春交会现场还有许多中介在派发传单，二手房放盘量激增，尤其是一些平常很少看到的豪宅项目开始增多，而价格略有下调。港兴地产业务员表示，目前有多套水榭花都高层单位放盘，价格在5.5万元/平方米至6万元/平方米，较最高峰有所下调，一套167平方米的房子开价970万元，价格可以再商量。

世华地产总经理梁文华表示，市场成交会萎缩，快的话，9月会开始有起色;如果坏的话，可能要到明年二三月份。星彦地产品牌总监王世泰认为，深圳房价会降且必须得降，关内房价大约会跌10%-15%，关外则在20%左右。但中联地产市场研究中心首席研究员杨立峰认为，今年深圳房价不会出现2008年的深跌。

7套!新房前日成交降至冰点

新政下，量缩的局面基本已经形成。南都记者根据深圳市国土规划委数据统计，发现上周(4月26-5月2日)深圳新房成交仅仅268套，环比下跌36%，最低的5月2日，成交仅7套，和春节假期时候差不多。但量缩局面形成的同时，新房价格继续上升，达到25846元/平方米，环比上升9%。

据记者观察，上周日成交量最高的一天仅为60套，政策带来的观望十分明显。

特别是5月2日，或者有五一出行原因带来的因素，当日签约套数只有7套，而在5月1日晚上和2日当天，深圳两个新盘开盘销售结果都还未在官方网站上有成交数据显示出来，导致成交直接回到春节时候的冰点位置。而就在5周前的周成交套数是1116套，为上周的4倍，差异巨大。

在成交价格上，据记者调查成交数据，豪宅成交虽然有，但是新盘价格普高是导致价格上涨主要因素。

此外，据记者观察，五一前后三个新盘入市的价位都在2万元/平方米以上，也就是说未来一段时间，深圳的新房价格很难有所突破性的回落，开发商观望的心态带来的依然可能是量缩价格维持在2万元/平方米以上。