今起深圳二手房交易按评估价交税

二手房交易今起按评估价征税

申报成交价低于计税参考价的，按计税参考价征税，市民可上网查询计税参考价

我市二手房按评估价征税今起执行，对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

深圳市地税局相关负责人昨日告诉记者，近年来，存量房交易已经成为深圳房地产市场交易的主要力量，但是，在交易过程中，签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象也愈发普遍。根据财政部、国家税务总局2010年专门下发《关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》(财税〔2010〕105号)，要求各地从2011年7月起试点应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)也明确提出要“加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞‘阴阳合同’产生的税收漏洞”。

记者了解到，从今天起，税务部门将对房产交易申报价格偏低且无正当理由的行为按计税参考价格进行核定。该计税参考价格由市地税局和市规划国土委委托市国土房产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。其将作为税务机关判断纳税人申报的合同成交价格是否偏低以及核定计税价格的主要依据。

记者从深圳市地税局获悉，二手房按评估价征税7月11日起开征，是以纳税人在市房地产信息系统网签买卖合同的时间为准，而不是向房地产权登记中心递件的时间。深圳市对400多个片区、17万栋、154万套房子纳入了评估范围。每半年根据房产价格进行一次更新数据。从今天起，市民可以网上查询自己名下房产的计税参考价格，具体办法是纳税人可凭本人的身份证号码和房地产权证号，通过市规划国土委门户网站(www.szpl.gov.cn)或市地税局门户网站(www.szds.gov.cn)，查询交易房产计税参考价格。目前两个网站的查询窗口已开，在市规划国土委网站“在线办事”下的“信息查询服务”下查询，数据将今日正式上线。

6月上旬，深圳市地税局联合深圳市规划国土委召开新闻发布会，对这一消息进行了公布，已经在市场上有一定的消化。消息公布后，对于房地产市场特别是二手房交易形成了不小的冲击波。据统计，6月初，市房地产权登记中心收文平均每天在500多件，而7月1日以后，每天的收文数量都在1000件以上。为了抢在这个时间点之前完成过户，一些业主打出了红本在手的撒手锏，避免了还银行按揭的时间，也有的业主房子挂在中介还不到40分钟，就和新买家成交了。

新政实行后税款差别大，有关人士表示：

变相转嫁费用 属于违法行为

从今天起，深圳执行二手房按评估价格征税，新老交易体制会影响到千家万户，而这个影响差别到底有多大，买卖房者要比以前多支付多少税款，记者昨日为此采访了一些地产中介。

在南山区俊峰丽舍楼下的家家顺，房地产经纪人杨先生告诉记者，按照新的政策，卖房者所受到的影响有些大。比如，有位业主2007年在桃源村买了一套100平方米的房子，如果现在要出售，也有人愿意买，双方协商是300万成交。如果按照旧办法，这个属于普通住房，不够五年，以“阴阳合同”算，卖方要付营业税及附加税款100万×5.6%，共计56000元，买方要支付税款100万×1.5%，共计15000元，而按照新政策之后，卖方要支付营业税及附加税款300万×5.6%，共计168000元，此外，还要缴纳核定征收的个人所得税，共计300万×1%，共计3万，总共缴纳税款198000元，比旧政策多交纳税款142000元。买方要缴纳契税300万×1.5%，共计45000元，新政策之后要多缴纳30000元税款。

记者了解到，二手房交易计税价格，是以买卖双方签订的合同成交价格为依据，而按照新的计算方法，购买房子是否超过5年(含5年)，是一个很重要的因素，如果购房超过5年的144平方米以下的普通住房要出售，则营业税及附加可以免征，可以在很多程度上少缴税款，对售房者有利。

按照以前惯有的做法，是否会有售房业主为了保证自己的利益最大化，而把应该属于自己缴纳的税款转移给买房者?导致一种新的“阴阳合同”?昨日，市地税局相关负责人也告诉记者，这次出台的细则中对于买卖双方哪些税款由谁来缴纳，法规有非常明确具体规定，至于买卖双方私下签订协议，变相转嫁相关支付费用，属于违法行为，作假者要承担相应的法律后果。

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400多个片区154万套房计税参考价格正式上线，纳税人可网上查询

深圳二手房交易按评估价征税，今日正式启动。记者昨日了解到，市房地产权登记中心已为按评估价征税工作建立了新的系统平台，同时设置了专门窗口接受咨询。从今日起，市民申报的成交价格等于或高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税;申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。

此外，南都记者注意到，在市规划国土委网页，存量房计税参考价格查询系统昨日已经上线，今起市民只需输入身份证和房产证号，就可在线查到相应房产的评估价(计税参考价)。

纳税申明作假将依法担责

根据《深圳市地方税务局、深圳市规划和国土资源委员会关于实施存量房交易计税价格核定工作有关事项的通告》(深地税告〔2011〕5号)，自2011年7月11日起，深圳市范围内的存量房(即二手住房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考价格核定计征各项税款。

在登记中心现场，有关“征税新政”的温馨提示和办税须知已经粘贴于窗口告示栏;各种宣传资料和申报表格统一放置于宣传架上。

根据规定，存量房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种，纳税人在申明书上签章申明确认，对其所提交的文件、证件以及所填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，由其本人依法承担相关责任。

在个人转让房地产中，能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。

而若有三种情形之一的，按核定征收方式计征个人所得税。这三种情形具体为：未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的;未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的;未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。

买卖双方采用同一计税价

对同一套房，买卖双方均采用同一计税价格。申请人(纳税人)可凭本人的身份证号码和房地产权证号通过市规划国土委门户网站(http://www.szpl.gov.cn)或市地税局(http://www.szds.gov.cn)查询交易房产计税参考价格。昨日，南都记者注意到，在市规划国土委网页，存量房计税参考价格查询系统已经上线，点击红色浮动图标即可进入。

据主管部门介绍，深圳市实行最低计税参考价格的征收方式，此次制定的计税参考价格是税务机关确定纳税人申报的合同成交价格是否偏低的主要依据。申报的成交价格等于或高于计税参考价格的，按申报的成交价格作为计税价格计算征税;申报的成交价格低于计税参考价格的，按计税参考价格计算征税。

■ 市民须知

不服可申请行政复议

市房地产权登记中心提醒，如纳税人对登记中心出具的税费单上的计税价格有异议，应当提供相关证据，经房产所在地主管税务机关认定后，调整应纳税额;纳税人也可在收到深圳市房地产权登记税费表之日起15日内依照税务机关核定的金额缴纳税款或者提供相应的纳税担保，并在缴纳税款或者提供的担保被税务机关确认之日起60日内依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

登记中心介绍，该中心目前已配合市信息中心完成产权登记系统涉税模块改造工作，并模拟办文流程，对产权系统进行调试及试运行，为7月11日全面开展存量房交易按评估价格征税工作建立系统平台。同时，自上周开始，税务部门、评估中心人员已进驻登记中心各窗口开展咨询工作。

本次征税新政与市民关系较大。登记中心表示，该中心对窗口人员与业务人员进行了存量房交易税款征收工作的培训，同时制定了执行政策期间的应急处理方案，积极解决政策执行中的难题。

今日起，该中心将对外统一使用16820000语音咨询电话(免声讯费)，以方便市民咨询房地产权登记业务。

■ 新政核心要点

二手房转让个人所得税计征方式分核实征收、核定征收两种。

A核实征收方式

1个人转让房地产，能够提供合法有效的房地产购买合同、房地产原值凭证，以及合理费用相关凭证的，按照核实征收方式计征个人所得税。

2计算公式：

应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)×20%

3采用核实征收方式计征个人所得税的，如果只有房地产原值凭证，没有相关合理费用的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税;如果既有房地产原值凭证，又有相关合理费用凭证的，应先到税务机关办理核实手续。

B核定征收方式

1个人转让房地产过程中有下列情形之一的，按照核定征收方式计征个人所得税：

(1)未能提供合法、有效的房地产买卖合同和构成房屋原值相关凭证，不能正确计算房地产原值的;

(2)未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的;

(3)未能提供主管税务机关房屋买卖完税凭证或“核实征收”手续的。

2计算公式：

应纳个人所得税=计税价格×征收率*

*注：普通住房1%，非普通住房1.5%，拍卖房3%。

3采用核定征收方式计征个人所得税的，由深圳市房地产登记中心直接代征个人所得税。